賃貸管理会社の怠慢
マンション・アパート経営を行う上で、賃貸管理会社の怠慢について詳しく解説しています。マンション・アパート経営を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください
管理会社の怠慢って？
きちんと管理してくれる管理会社が多い一方、あまり良くない管理会社もいます。そんな管理会社と契約していると、掃除が全然されていなかったり、物件が痛んだり、管理の怠慢が目に見えて明らかなこともあります。
それによって空室が埋まりにくくなることもありますので、オーナー様にとっては死活問題です。
このような場合、管理会社に対して、クリーニングなどの費用を請求することはできるのか、解説します。
管理業務には法的規制がない
まず、物件の管理業務を行っている業者はたくさんありますが、管理に関する法律はありません。
マンションの管理に関しては「マンション管理適正化法」という法律はありますが、その他の不動産管理業では法的規制がないのです。法的規制がないからこそ簡単に参入することができる管理業務。その分、たくさんの管理会社が存在する状況に陥っています。
法的規制がないなら何をもとに管理業務を行うのかというと、管理業者とオーナー様間での契約です。
また、管理業者によって、提供している管理業務の内容はさまざま。どのような管理をしてもらえるのか、具体的な内容がはっきりわからない管理会社もたくさんあります。
依頼するオーナー様側からしたら、どのような管理をしてもらえるのかわからないので、いざ頼んでみると「思っていた管理が行われていない」などの認識の差が生まれてしまうのです。
さまざまな管理業務
物件の清掃や空室の管理以外にも、管理会社が行う管理業務にはさまざまなものがあります。例を挙げると、入居者募集や家賃督促、退去時のチェック、原状回復費用の請求などがあります。
平成23年12月に施行された「賃貸住宅管理業者登録制度」によると、「家賃や敷金などの受領事務・契約更新事務・契約終了事務」のいずれかを行う場合は、賃貸住宅管理業に該当するとしていますが、実際の管理業務はこのような事務だけでありません。
そこで、国土交通省が公表している契約書の雛形を参考にしてみるといいでしょう。宅地建物取引業者が、賃貸借の媒介と管理委託の契約をする際に使用することを推奨されている契約書で、この雛形の管理業務の欄には「契約管理業務・清掃業務・設備管理業務」という項目が記載されています。
契約管理業務・清掃業務・設備管理業務
契約管理業務
賃料等の徴収、未収金の督促などの賃料等の徴収業務をはじめ、空室管理、入居時の立会い、建物・設備のクレーム対応などの運営・調整業務、借主の更新の意思確認、オーナー様への新賃貸条件の提案・交渉などの契約更新業務、解約の際の連絡調整、明け渡しの確認・鍵の受取、原状回復についての協議、敷金の清算事務などの解約業務があります。
清掃業務
物件の共用部分や屋外などの清掃や除草をします。
設備管理業務
建物と屋外施設、電気設備などの点検・メンテナンスを行います。
希望通りの管理をしてもらうには
オーナー様は誰でも、できるだけ希望通りの管理をしてもらいたいと思っています。そのためには、管理を委託する際は管理会社とよく話し合い、管理の内容についても詳細まできちんと確認・把握し、納得したうえで契約を結ぶことをおすすめします。
先ほど、国土交通省が推奨する契約書について述べましたが、実はあまり使われていません。それぞれの管理会社が作成した契約書を使用するケースが多いことを覚えておきましょう。そもそも、管理業務に関する契約書すらないという管理会社も多く、注意が必要です。
契約してから「こんなはずじゃなかった」と、思わぬトラブルを引き起こさないためにも、管理会社とはきちんと契約書を交わしましょう。そして、契約書の内容をしっかり確認し、管理の内容を隅々まで把握してから契約を行うべきです。