賃料の回収

家賃滞納が起こる原因

家賃を滞納する理由は、単に忘れていたり、支払う気がなかったり、急病や突然の用事があって支払えなかったり、さまざまです。

単に忘れているだけなら伝えればすぐに支払ってくれますが、払う気はあるもののお金がない場合や、まったく払う気がない入居者には、一旦どのように対応すればいいのでしょうか。

以下で、改善の余地があるケースと、改善の余地がないケースを紹介しています。

改善の余地があるケース

家賃滞納の多くは、支払いが一時的に遅れてしまう改善の余地があるケースです。

この場合、オーナー様が毎月きちんと賃料の入金状況をチェックして、支払いの遅れが毎回だったり、未払いの状態が長期間続いたりしているならその入居者に通知します。そうすることで、入居者に、毎月家賃を支払うことの意識付けを行うことができます。

改善の余地がないケース

家賃をまったく支払う気がなかったり、通知しても無視して約束を破ったりする悪質な入居者は、改善の余地がないケースです。この場合には、裁判などの法的手段に出て、「契約解除・差し押さえ・明け渡し請求」などの方法をとるのがいい場合もあります。

法的手段で訴えるには、「滞納が続いていて、何度も督促しているにも関わらず支払ってくれない」ということを証明する必要があります。

たとえば、滞納家賃の督促と、支払わない場合は退去・解約・契約解除などをしてもらうという内容の「内容証明」を入居者（賃借人）に送付すると、それが証拠になります。それでもなお滞納が続いて進展がない場合には、訴訟や強制執行によって退去を求めるしかありません。

例外

もし入居者が行方不明の場合には、まずは連帯保証人に連絡して事情を聞きましょう。その際、すでに滞納している家賃をどうするか、契約している部屋を今後どうするかなどを話し合う必要があります。その結果、場合によっては、部屋の明け渡しを求めることなどもできます。

入居者が行方不明になり、連帯保証人にも連絡がつかないというケースもあります。その場合は、「公示送達」を含めた法的手段に訴える方法もあります。

このような事態にまで発展してしまったら、オーナー様一人で解決することは難しいでしょう。問題は放置せず、不動産トラブルに強いプロの弁護士などに相談することをおすすめします。

家賃滞納を防ぐためのポイント

本人にはどうしようもないことを除いて、家賃滞納などの契約違反は、入居者自身のモラルが一番の原因です。家賃が予定通りに入金されないと、オーナー様の経営に大きく影響を及ぼします。そのため、契約前の審査はもちろん、滞納した場合の処置を契約書にしっかりと記載しておくことが重要です。

特に、契約前の審査では、賃料に見合う収入があるのかどうかだけでなく、以前の入居期間や、連帯保証人が親族でない場合にはその理由などを細かく聞いておきましょう。その上で不動産会社からもアドバイスをもらい、契約を進めてください。

このように、入居審査は不動産会社にも協力してもらい、慎重に行う必要があります。

また、第三者の意見を聞くことも大事ですが、オーナー様が信用できると思えないような入居者との契約は控えた方がいいでしょう。

賃貸経営の専門誌などもあります。自分以外のオーナーの失敗事例・成功事例などを見て専門家の解説を読み、対応方法を学んでおくこともとても大切です。そうすることで、家賃滞納などのトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。