賃貸運営で関わる会社や相手

初心者オーナーのよくある悩み

賃貸経営に関する悩みは、オーナー様の経験年数や物件、エリア、入居者のターゲットなどによってさまざまです。一人として同じ悩みはないかもしれません。

• 入居者間のトラブルでクレームにはどう対応すべきか？
• 設備が故障したと入居者から連絡があったが、誰が修理をする？
• 確定申告ははじめて。何からすればいい？何を準備すべき？
• 急な退去連絡に応じる必要はある？その後の入居者募集はいつから始めるべき？

初心者オーナー様が抱えやすい悩みには、上記のようなものがあります。

オーナー様の役割は、入居者に住宅を提供して家賃収入を得るだけではなく、健全な賃貸経営をして行くため、入居者募集、入居審査、契約手続などの入退去者対応、家賃回収、延滞家賃督促などの既存入居者対応、共用部分の清掃・修繕・備品交換などの物件管理、入出金管理、帳簿記帳、キャッシュフロー管理などの会計管理など、さまざまな役割をこなしていく必要があります。

とはいえ、オーナー様1人ですべてを行う必要はありません。オーナー様自身が賃貸経営にどのくれいの時間を割けるか、コストとのバランスを考えながら、管理会社に業務を委託するなどのサポートを受けることも可能です。

自らの大切な資産を守り、育てて行くためにも、管理会社に丸投げするのではなく、積極的に関わる姿勢を持ちましょう。

さまざまな管理業務

物件の清掃や空室の管理以外にも、管理会社が行う管理業務にはさまざまなものがあります。例を挙げると、入居者募集や家賃督促、退去時のチェック、原状回復費用の請求などがあります。

平成23年12月に施行された「賃貸住宅管理業者登録制度」によると、「家賃や敷金などの受領事務・契約更新事務・契約終了事務」のいずれかを行う場合は、賃貸住宅管理業に該当するとしていますが、実際の管理業務はこのような事務だけでありません。

そこで、国土交通省が公表している契約書の雛形を参考にしてみるといいでしょう。宅地建物取引業者が、賃貸借の媒介と管理委託の契約をする際に使用することを推奨されている契約書で、この雛形の管理業務の欄には「契約管理業務・清掃業務・設備管理業務」という項目が記載されています。

賃貸経営で関わる会社や相手

オーナー様が賃貸経営で関わる可能性があるのは、不動産管理会社、仲介会社、サブリース会社、税理士・公認会計士、ファイナンシャルプランナー、弁護士、リフォーム会社などです。

下記では、悩み・トラブル別の相談先を掲載しています。

空室対策・入居者募集についての悩み

日頃の管理業務を委託している場合、空室や入居者募集に関する悩みは管理会社に相談してみましょう。

日々理業務を行う中、空室が続いている理由やその改善点について、アドバイスをもらえるかもしれません。

あるいは、入居者を紹介してくれた仲介会社に相談するのも一つの手です。仲介会社では、空室の悩みに対するアドバイスだけでなく、入居検討者を紹介してくれる可能性もあります。

仲介会社は、契約締結時に受け取る仲介手数料が主な収入源。仲介手数料には限度額がありますが、オーナー様からの広告依頼があれば、別途広告費として請求できます。

広告料のアップと併せて相談してみるのがいいでしょう。

入居者対応・トラブルについての悩み

管理会社との契約でどこまで対応するかにもよりますが、入居者対応は、管理業務を委託している管理会社に相談し、対応してもらいましょう。

オーナー様自ら管理業務を行っている場合、入居者トラブルについて対自分だけでは応できないと感じたら、弁護士に相談することをおすすめします。

いざという時に備えて、速やかに対応してくれる弁護士と顧問契約を締結するなど、日頃から関係性を作っておくと、何かあった際に相談しやすいでしょう。

建物の老化・設備破損についての悩み

入居者から、設備の故障や交換の依頼があった場合は、管理業務を委託している管理会社に相談して、対応してもらいましょう。

管理会社に管理業務を委託していない場合は、設備修理・交換などに対応しているリフォーム会社に相談し、依頼することになります。

老朽化した賃貸物件の修繕について、管理会社に相談すると業者を紹介してもらえることもありますが、紹介料などが発生する可能性があります。

そのため、オーナー様自身でリフォーム会社に相談し、合見積もりをとってから、どこに依頼するかを決める方法もあります。