賃料設定のイロハ

アパート・マンション経営で家賃設定を行う際の5つの基準項目

間取りと面積

家賃は、間取りの多さと面積の広さに比例して高くなります。一人暮らしの場合は「とにかく安い方がいい」と安さで決めてしまうことが多いので、家賃を高めに設定してしまうと、入居率が下がってしまう場合があります。

立地と周辺環境

家賃設定で最重要なのが、物件の立地や周辺環境です。駅から徒歩10分圏内にある駅チカ物件は特に人気が高いので、もし他の項目で見劣りしていても、高い入居率を得られます。

また、ファミリー世帯の場合は、スーパーや幼稚園、学校が近くにある物件の需要が高いでしょう。

このような条件が揃っている物件なら、たとえ駅チカでなくても、家賃を高く設定しても問題はありません。

ただ、幼稚園や学校が近いエリアはファミリー世帯には人気なのですが、騒音などが起こりやすい場所でもありますので、たとえば静かに生活したい人や、自宅周辺を常に綺麗に保ちたいという人には向いていない場合もあります。

設備

同じ面積・同じ間取りの部屋であれば、当然のことながら、部屋の設備が充実している方がより高い入居率が見込めます。一人暮らしなら、オートロックやモニター付きインターホンやなどの設備があるセキュリティがしっかりした物件が人気。ファミリー世帯なら、収納が豊富で、バルコニー付きの物件が人気です。

近年は特に、一人に一台スマホがあって、一家に一台パソコンがあって当然の時代。インターネット利用料が無料など、通信設備が整った物件は特に重宝され、人気が高いです。

建物構造

賃貸物件の構造は、「木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）」の3つ。木造はコストが安く、物件購入費を抑えられますので、一般的には比較的安めに家賃を設定します。

その一方で、木材は燃えやすいことから、火災保険料が割高になるという点も覚えておきましょう。

鉄骨造やRC造は、耐久性が高いため不安なく生活できるというメリットがありますが、その分建築コストがかかっています。そのため、家賃をやや高めに設定しておかないと、オーナー様のローンの返済が滞ってしまう場合があります。

鉄骨造の中でも、軽量鉄骨なら重量鉄骨よりややコストを抑えられるのですが、開口部や間取りの自由度が低くなるというデメリットもあります。

物件の築年数

物件の築年数は、新しければ新しいほど、外観も内装も綺麗ですので、借り手がつきやすいでしょう。ただし、入居者のほとんどは、築年数より立地条件を重視する傾向にありますので、単に新しいというだけでは入居率は上がりません。

逆に、ある程度築年数が経っている物件であっても、駅から徒歩5分圏内という駅チカなら、駅から遠い新築物件よりも家賃相場が高くなるのです。

そのため、築年数で家賃を決める場合は、立地条件とセットで考えるようにしましょう。

賃貸経営の家賃設定で気を付けたいポイント

今すぐに入居者を募集したいという場合は、敷金礼金を安く設定したり、一定期間の家賃を無料にするフリーレントを採用したりするなど、契約時の入居者の金銭的負担を減らす施策を取り入れることをおすすめします。

このように、借主が契約しやすい環境を整えておけば、部屋を探している人が手元にまとまった資金がない場合でも、心配なく入居することができます。

賃貸経営している物件を将来的に売却したい場合は、こまめにメンテナンスを行い、価値を維持する必要があります。この場合は、焦って空室を埋めるよりも、不動産の価値をいかに維持するかを考えるといいでしょう。

空室対策を重視するなら、建物の老朽化とともに家賃を下げるのも一つの手段。上記でも述べましたが、将来的に物件を売却するのなら、必要に応じてメンテナンスやリフォームを行い、資産価値をキープすることが最重要です。

高い家賃収入を確保できる物件だと客観的に判断されれば、物件を売却する際にも買い手がつきやすくなるでしょう。